朗诗物业板块上市 牵出隐藏的南都系地产大亨！
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来源：征探财经
朗诗在重庆的第一个项目朗诗乐府
作者 | Morse姐
来源 | 摩斯地产（ID：MorseHouse）
知名地产企业拆分物业板块独立上市已成风潮，前有世茂、融创，后有恒大、越秀。7月8日，来自南京的地产商――朗诗地产（0106.HK），也成功将其物业板块推向香港证券交易所，从此H股又多了一家来自内地的物业公司――朗诗绿色生活（1965.HK）。
房地产行业出现这一趋势是有背景的。当前，房地产正进入存量时代，“土地红利”与“金融红利”正在消失，未来的空间极可能越来越小。
Morse姐观察，这个行业的游戏规则正在发生重大改变，新的方向在哪里？目前来看，旧城改造和物业管理仍在增量发展中。无论如何，物业服务的价值和重要性正在凸显。
很明显，朗诗地产想通过物业资产上市，瓜分行业发展的大蛋糕。
朗诗的实际控制人田明不是吃独食的人，他邀请了原始股东一起享受这次资本盛宴，其中包括朋友圈老友盈信国富创始人林劲峰，以及好朋友南都系创始人周庆治。
林劲峰入局朗诗已经14年，经历过朗诗地产借壳，也等来了本次拆分物业上市。14年的相处确实可以称得上人生中很长久的朋友了，周庆治则完全不一样，在此之前，他与朗诗地产并未见有牵连，这次突然出现在发行前股东名单中，而且还赚了不少。凭什么？
目前在港股扎堆的已经有数十家物业管理公司，相比之下，朗诗并不是那个优等生。以跑马圈地来资本市场淘金的他，在竞争挤压下真的能博得高市盈率，当真不会弄得头破郑蚂血流？
01
周密筹备资本盛宴
2001年，已过知天命之年的田明放弃稳定的公务员岗位，皮丛桐下海创业，在南京创立朗诗集团，并于2013年努力将核心业务朗诗地产做到在H股借壳上市。如今朗诗集团的业务范围已经扩大到全国30多个城市。
田明作为朗诗集团创始人，自2013年7月起担任朗诗绿色地产的董事局主席兼执行董事、朗绿科技董事长，还于2021年1月起担任纳斯达克上市公司Landsea Homes的董事会主席兼董事。
如今不敢落后的他，也追赶拆分物业在港上市的风潮。7月8日，朗诗绿色生活（1965.HK）登陆港交所。
在这个美妙时刻，田明没有忘记他的老友林劲峰。
林劲峰是跟随燃坦田明及朗诗14年的老朋友，也是江湖上有名的投资老炮。他投资过长江电力、贵州茅台、招商银行、天津港、陕西西凤等。2006年，林劲峰去珠海考察，经朋友介绍，与田明交谈一番后，决定将自己在房地产行业的第一笔投资，投向了亏损3000万元的朗诗地产，并换得20%的股份，坐上二股东位置。
为了让老友林劲峰及另外12位股东朋友也能分享这个美妙时刻，田明着实费了些心力。
朗诗绿色生活IPO前夕，朗诗集团背后的这14位自然人股东（含田明）和南纺控股，分别在境外成立了各自的全资控股公司，并于2019年10月成立离岸公司――Landsea Community Service，这个离岸公司由上述新成立的15家境外公司分别持有，持股比例按照他们在朗诗集团的股份同比例持有。
Landsea Community Servicea就是朗诗绿色生活成立之前的离岸镜像公司。
除了上述15位原始股东，田明还引进了周庆治，也是一位地产界老炮，此人被田明寄予厚望，期望其在当前新上市的公司发展上发挥作用。
周庆治使用其个人资源透过南都投资，在首次公开发售前投资朗诗绿色生活，目前南都投资持有朗诗绿色生活1%的股权。
2019年12月23日，南都投资通过在港注册公司Southern City Holdings，以73万元向朗诗集团收购朗诗物业管理的1%股权，这笔投资在2020年2月20日才缴足。
作为重组的一部分，2019年12月26日，南都投资向Landsea Community Service签订换股协议，前者向后者转让Southern Land International（注册于英属处女群岛，全资子公司为Southern City Holdings）的全部股份，而Landsea Community Service（注册于英属处女群岛）通过向南都投资发行1000股股份的方式予以偿付。
从此，南都投资拥有Landsea Community Service 1%的股份，而Landsea Community Service取得Southern Land International100%股权，且间接取得朗诗物业管理1%的股权。
下一步，也就是2020年12月1日，朗诗绿色生活在开曼群岛注册成立了一家豁免公司（注，豁免公司意为20年内不需要缴税的公司），并向Landsea Community Service的16位股东发行10万股股份，其中南都投资以所持的Landsea Community Service1%的股份，获得配发1000股股份。
Morse姐想提醒的是，这10万股股份投资款并未实缴，主要以Landsea Community Service向朗诗绿色生活转让Landsea Greenlive（间接持有朗诗物业管理99%股权）的全部股份及Southern Land International的全部股份来偿还。
然后，通过Landsea Community Service这个离岸镜像公司，让朗诗物业管理100%股权装进朗诗绿色生活。
至此，股权架构的调整还没有结束，朗诗绿色生活又按面值向Green Sailing发行8695股股份作为股权奖励，在扩大股本后，Green Sailing占朗诗绿色生活8%的股权。而Green Sailing目前则由田明控制的Honor Limited 全资持有。
最终，在上述“奖励股份”的稀释下，田明持有朗诗绿色生活45.54%的股权和8%的股权奖励信托平台，南都集团创始人周庆治持0.92%的股份，盈信国富创始人林劲峰持有朗诗绿色生活14.57%的股份。
值得注意的是，南都投资花费仅73万元，以换股的方式获得朗诗绿色生活1%的股权。Morse姐简单算了算，周庆治的投资成本仅为每股0.322港元，并且整个过程在2020年2月20日交款前完成。疑问产生了，这里是否涉及利益输送？
朗诗物业管理2017年的注册资本就达到了1亿元，算下来1%的股份至少对应100万元，周庆治入股时仅仅花了73万元（约88.93万港元），因此田明对周庆治的入股算是甩卖了。
另外，由于投资是通过与朗诗集团间的股权转让完成的，这笔价款支付给了朗诗集团，朗诗绿色生活并未收到任何款项。
以朗诗绿色生活7月8日的交易情况来估算，发行后南都投资占比0.69%，市值应合计1242万港元，是成本价的13.97倍。
很明显这个朋友没白交，周庆治赚了10多倍。
按照7月15日13.04亿港元市值计算，发行后南都投资对应市值也达899.76万港元，是成本价的10.12倍。
朗诗绿色生活全球发售后林劲峰持股10.39%，按计算其持股市值达到1.87亿港元。
02
引入地产界老炮
另一个疑问是，周庆治是谁？发行前田明为何以如此优厚的条件引进他？
引进周庆治，或许能让朗诗绿色生活这个新上市的公司有种“背靠大树”的踏实。
周庆治，1955年3月出生，新加坡国籍，曾任浙江省委办公厅省委书记秘书，现任南都物业第六届董事会董事。虽然如今媒体上很少见到他的身影，但此人近几年来是胡润富豪榜的常客。
相比他的同龄人，周庆治的职业生涯罕见地顺。
自杭州大学毕业后他进入了浙江省档案局，6年之后，即1988年，周庆治已经身居浙江省委书记秘书的要职。随后的3年，他出任浙江省政府驻珠海办事处处长。1991年，周庆治投入下海大潮，闯入房地产行业，1995年南都系组建。除房地产业务外，周庆治还涉足基础设施、金融、旅游酒店、能源等产业。
目前，他担任南都电源及名下私人酒店管理公司的董事。
在地产板块，周治庆与绿城宋卫平颇有渊源，两人还是同班同学。
说起宋卫平，大家一定熟悉，毕竟他频繁出没于各媒体平台，相比之下，周庆治则低调得多。其实在地产界，周庆治曾经也是个风云人物。他创办的南都集团和绿城集团一度并称浙江地产双雄。
周宋两人同时也是杭州大学地产校友网络的重要成员。据统计，杭州大学77级历史系的两个班至少有10多位后来成为了知名地产商。仅周庆治创办的南都系就有他的同学许广跃、陈博、王海光、林旦等人，他们曾分别担任原南都房产集团总裁、南都电源原总经理、董事等职务。
能与宋卫平相提并论，周庆治也是有些手腕的。有从政经历的他，最擅长的是出手拿地、运筹帷幄。具体的项目开发操作则由房地产专业出身的同学许广跃打理。周许二人的“黄金组合”，为南都系在浙江房地产界打下一片江山。
即便是“黄金组合”也有分道扬镳的时候。
当“胜利果实”出现时，许广跃要求分享，两人反复谈判，至2003年底，分家协议达成，许广跃分得一个建筑面积10万平方米的写字楼项目“公园大厦”――约相当于南都置业20%及南都集团12%的股份。许广跃出走南都后，还带走南都地产10多位中高层精英。
混迹江湖，不全是走运，跌倒摔伤也是常有的，周庆治也一样。许广跃的出走让南都地产元气大伤，外界评价这一段经历为后来周庆治出让地产业务埋下了伏笔。
2006年，南都地产IPO折戟，周庆治离场，分三次作价40亿元将其转让给万科，南都地产更名为浙江万科南都房地产有限公司。这一年，周庆治的好友冯仑接受采访时评价 “周庆治想改变一种生活方式，今后会像巴菲特一样做很多投资，但不会再创立企业了”。
从此，周庆治逐渐淡出公众视线，仅以慈善家之名现身传媒。这或许也是目前地产圈少有人知道他的原因。
果然，一边华丽转身，一边成为万科新股东，周庆治以其控制的南都伟峰投资参与万科定向增发，受让万科5000万股增发股。南都伟峰投资最高时持有万科A近8000万股，高居第四大股东。
在这一卖一买中，透露出周庆治与王石不一般的关系，否则王石怎么会向周庆治爽快地伸出橄榄枝呢？
其实两人同是中城联盟创始成员，彼此私交非常好。中城联盟是地产界一个行业组织，被称为“地产界里的欧盟”，后来田明与周庆治交好，据说也是通过这个组织结识，田明曾于2018年4月至2020年4月间担任中城联盟轮值主席。不得不说这个中城联盟创始成员含金量很高。
但万科A2008年半年报披露时，南都伟峰投资已退出前十大股东。10年之后，这家公司甚至已经注销。
Morse姐注意到，南都物业并未随母公司南都地产一起并入万科，而是落入了韩芳夫妇的手中。
2018年南都物业登陆A股市场。于上市日至今，上海南都和银泰置地各持4.5%股份。上海南都的背后就是周庆治与赵亦斓夫妇身影，至今这部分持股没有改变。
不同于现在房企赶潮拆分物业以雏形规模在港“宽进”上市，南都物业可是第一个在A股成功“上位”的物业公司，目前他在管面积超过7000万平方米，在上市物业企业中具有一定的竞争力。
周庆治的能量远不止于此，南都地产、南都物业都只是他资本版图的冰山一角。
Morse姐观察，周庆治一直在利用错综复杂的股权关系，操纵其产业版图。
时间一晃就过，伤口也渐渐愈合，失利地产板块3年后，也就是2010年4月，周庆治携老牌电池企业――南都电源在A股上市。此一役，让周庆治的南都系产业版图显露峥嵘。
当时的招股说明书披露，南都电源国内市场占有率第三、海外市场占有率国内第一。周庆治通过杭州南都、上海益都与上海南都集团三家南都系旗下企业，控制了南都股份52.19%的股份，为该公司实际控制人。
在连续多年盈利后，2020年南都电源转而亏损2.8亿元。不过中途，聪明的周庆治已经减持套现了。
截至2020年年报，实控人周庆治与妻子赵亦斓，通过杭州南都、上海南都集团、上海益，合计持有南都电源18.08%股权。
操盘资产多了，周庆治对资本市场越发熟悉，动作愈发纯熟。
带领南都电源上市前，周庆治转战新加坡上市公司百嘉力科技（2005年因亏损退市），将南都电源第一大股东杭州南都55%股权置入该公司。
早期，2000年5月，周庆治通过南都集团控股（现已注销），以协议转让的方式，受让龙发股份1070万