产业投资风险的类型？

一、产业投资风险的类型？

1.按投资风险形成的原因划分为自然风险、社会风险、经济风险和技术风险。

2.按投资风险的性质划分为纯粹风险和投机风险。

3.按投资风险涉及的范围划分为系统风险和非系统风险。

二、义乌产业分析？

义乌产业发展概况

1、服装：已成为国内四大衬衫生产基地之一，大陈镇和苏溪镇日产衬衫100万余件。大陈镇被誉为“中国衬衫之乡” 。

2、饰品：经过20多年的市场磨砺，义乌饰品行业得到长足发展，先后培育出了浙江新光饰品有限公司及庆琳、琳琅、太阳花、贝尔和卓雅尼等一大批上规模、上档次饰品企业。如今，义乌饰品行业生产经营企业已达到3800多家，年产值约120亿元人民币，产量和产值占全国饰品业的70%以上。

3、拉链：全市拉链产量占全国的四分之一，销量占全国市场三分之一强。2005年5月10日至12日，经中国五金制品协会专家考核鉴定组考核，授予义乌“中国拉链产业基地”称号。

4、针织：以袜业为主的针织行业，拥有袜机6万多台，其中当今世界最先进的袜机3万多台，生产总量占全国的40％。

5、其它：毛纺：成为国内两大毛纺织品生产基地之一；印刷：共有大小企业400余家，并拥有世界上最先进的印刷设备；玩具：充气、塑胶、毛绒等玩具产品畅销30多个国家和地区。

三、如何投资影视产业？

首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。

这里给一个关于影视投资的案例不知道能不能帮到你： 影视信托即信托公司与影视文化产业在金融领域的合作，主要将委托人的资金投资于有价值、有潜力的影视作品、电视剧等。 金融市场逐步升级的“资产荒“，”另类资产“再一次被信托公司关注升温。比如星爷春节档《美人鱼》。都知道《美人鱼》因为有周星驰这个灵魂名导而火了，春节期间票房超30亿，最大的赢家莫过和和影业，而和和影业背后的推手 五矿信托也同样重要。这也是最典型的影视基金信托运作模式： 但是名导名角不是票房的保证，比如之前“百发有戏”投资的《黄金时代》。 “百发有戏”通过中信信托发型这款影视信托产品时打着互联网消费权益信托的概念。票房预估2亿，票房低于2亿元，收益为8%，每增加1亿元票房，收益提高1%，若票房超过6亿元，收益为16%。 然而赚足了噱头却赚不到票房。 《黄金时代》上映10天票房仅4310万元。4000多万的票房成绩和当初百度大数据系统测算出来的票房至少2亿相差甚远。 而且投资影视信托往往还存在以下风险：

1、无资产抵押 影视投资属轻资产高杠杆投资，基本无任何实物资产抵押。与信托传统的抵质押风控标准背离，信托缺乏风控经验，有的只是对票房的美好预期。

2、投资标的不明确 影视信托多采用影视基金的形式，由基金管理人根据行业经验进行投资，导致投资不确定性增大，毕竟近年来名导、名编、名角的封杀和意外新闻事件不绝于耳，风险不容小觑。

3、投资成本难控 电影拍摄时间过长、道具、舞美、群演的增加，内行人都难以控制、外行人更摸不清门道。无形中增加了成本，如果再遇上没有好的票房弥补，那么亏损也是难以想象的。 所以，影视信托投资，高风险高回报，但是仅适合风险偏好高的投资者，所以投资者们投资之前千万要三思而后行，风险投资需谨慎，切记切记。

在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的这个问题的解答能够帮助到大家。

在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。

我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐生活，健康生活每一天，家和万事兴，年年发大财，生意兴隆，谢谢！

四、商铺投资分析？

一、 商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。

商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。

特点：

1）建筑形式特点

商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

4）投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

二、交通设施商铺

特点

（1）规模特点

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。

（2）规划设计特点

交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。

（3）运营特点

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。

（4）商铺特点

交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。

▲ 投资回收形式

交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。

交通设施外部商铺的特点

（1）规模特点

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。

（2）规划设计特点

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其"可视性"。

（3）运营特点

交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。

（4）商铺特点

交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。

▲ 投资回收形式

交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。

投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。

道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。

道路两侧商铺的特点

1）规模特点

道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。

（2）规划设计特点

道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业规律的。

（3）运营特点

道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。

（4）商铺特点

道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。

▲ 投资回收形式

目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。

道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。

二、 百货商场、购物中心商铺

百货商场商铺的特点

（1）规模特点

百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

（2）规划设计特点

百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

（3）运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

（4）商铺特点

百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲ 投资回收形式

百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

购物中心商铺的特点

（1）规划设计特点

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点

（2）运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。

（3） 商铺的特点

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。

▲ 投资回收形式

购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。

投资策略

百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。

四、住宅底商

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

（1）按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。

（2）按照市场理念划分

按照住宅底商市场运做的特点，住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

概念型住宅底商指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

"潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。

住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、 建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、 铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、 经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、 投资回收形态

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

五、社区商铺

社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的"小盘活跃股"。

社区商铺的特点

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。

1、零售型社区商铺

（1）规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

（2）规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

（3）经营特点

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

▲ 投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、 服务型社区商铺

（1）规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

（2）规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

（3）经营特点

社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

▲ 投资回收形式

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

投资策略

社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。

社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒做所迷惑，不要买的太贵，以免被套老。

六、市场类商铺

按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，可将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题 。

就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。

专业市场商铺的特点

（1） 专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照"岛"型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。

（4）、专业市场商铺的特点

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

▲ 投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场的特点

（1）综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大。有专家认为，在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。

（2）综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。

（3）综合市场名称特点

综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。

（4）综合市场商铺的特点

主要是铺位，铺面商铺数量较少。

▲ 投资回收形式

大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。

投资策略

专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。

综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。

个人商铺投资者在投资过程中，应该谨慎对待综合市场项目

七、商业街商铺

商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。

复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。

需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，有专家认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。

复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

专业商业街商铺的特点

（1）规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。

商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

（2）商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题

（3）商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

（4）专业商业街商铺特点

有些专业商业街完全采取铺面形式，如东莞东城酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如虎门黄河时装城；还有一些专业商业街采取铺位、铺面结合的方式。

铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。

▲ 投资回报形式

出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。

复合商业街的特点

五、产业发展能力的分析？

考核企业的发展能力，可以抑制企业的短期行为，有利于完善现代企业制度。

企业的短期行为集中表现为追求眼前的利润，忽视企业资产的保值与增值。

为了实现短期利润，有些企业不惜拼耗设备、少计费用和成本。

增加了对企业发展能力的考核后，不仅要考核企业目前实现的利润，还要考核企业资产的保值与增值情况，这就可以从一定程度上抑制企业的短期行为，

六、产业组织分析的意义？

SCP理论是20世纪30年代哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论。最初由哈佛大学教授梅森首先提出。作为正统的产业组织理论，哈佛学派以新古典学派的价格理论为基础，以实证研究为手段，按结构，行为，绩效对产业进行分析，构架了系统化的市场结构(Structure)--市场行为(Conduct)--市场绩效（Performance）的分析框架。

目录

1简介

2SCP范式

3SCP模型分析框架

简介

SCP理论是哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论.作为正统的产业组织理论,哈佛学派以新古典学派的价格理论为基础,以实证研究为手段，按结构，行为，绩效对产业进行分析，构架了系统化的市场结构(Structure)--市场行为(Conduct)--市场绩效（Performance）的分析框架（简称SCP分析框架）.（苏东水.2000）该理论对于研究产业内部市场结构，主体市场行为及整个产业的市场绩效有现实的指导意义，是产业经济学中分析产业组织的正统理论.在SCP框架中着重突出市场结构的作用，认为市场结构是决定市场行为和市场绩效的因素.分析程序是市场结构决定企业在市场中的行为，企业市场行为又决定经济绩效.因此，改善市场绩效的方式就是通过产业政策调整市场结构。

SCP范式

现代产业经济学的“结构—行为—绩效”分析范式（Structure-Conduct-Performance），简称SCP范式。这一范式认为产业结构决定了产业内的竞争状态，并决定了企业的行为及其战略，从而最终决定企业的绩效。

乔.贝恩(Bain，1958）在吸收和继承马歇尔的完全竞争理论、张伯伦的垄断竞争理论和克拉克的有效竞争理论的基础上，提出了SCP分析范式。该范式成为传统产业组织理论分析企业竞争行为和市场效率的主要工具。他认为，新古典经济理论的完全竞争模型缺乏现实性，企业之间不是完全同质的，存在规模差异和产品差别化。产业内不同企业的规模差异将导致垄断。贝恩特别强调，不同产业具有不同的规模经济要求，因而它们具有不同的市场结构特征。市场竞争和规模经济的关系决定了某一产业的集中程度，产业集中度是企业在市场竞争中追求规模经济的必然结果。一旦企业在规模经济的基础上形成垄断，就会充分利用其垄断地位与其他垄断者共谋限制产出和提高价格以获得超额利润。同时，产业内的垄断者通过构筑进入壁垒使超额利润长期化。因而，贝恩的SCP分析范式把外生

七、产业的基本特性分析？

产业市场的主要特征有以下几个方面：

(一)购买者的数目较小，购买的规模较大，地理比较集中在消费者市场上，购买者是消费者个人或家庭，购买者必然为数众多，规模很小。

而产业市场上的购买者绝大多数是企业单位，购买者的数目要少得多，而每笔购买的数量比一般消费者要多得多。

又因为各个地区的企业布局与自然资源、地理环境、交通条件等密切相关，因而不同行业(除农业外)在地理上一般比较集中。

(二)专用性强，技术要求高 工业用品的专用性比消费品要强得多，有许多产品是不能相互替代的。

并且工业用品用于生产消费，对制成品的质量、成本及劳动生产率都会产生直接影响，这就不仅要求工业用品按时、按质、按量供应，而且对产品设计、性能、售后服务等也有较高的要求。

(三)多属理性化的购买 消费品市场的购买者一般是直接消费者，大多消费者并不具备他所购买商品的专业知识，而且在购买过程中又极易受到感情因素的影响。

产业市场的购买者则不同，他们多数是懂技术的，对所需产品的质量、性能、规格等都心中有数，很少受到广告宣传的影响，即属于通常所说的专家购买。

(四)受价格影响较小，而受经济前景和科技发展影响较大 产业市场的购买者都是生产者，他们对工业用品的需求，归根结底是从消费者对消费品的需求引申出来的，是派生性的需求。

如对纺织机的需求，是由消费者对纺织品的需求派生出来的。

如果消费者对于纺织品的需求增加，就会派生出对纺织机需求的增加。

并且工业用品的专用性较强，因此价格的高低对需求量的影响不大。

(五)大多直接购买 一般消费者都是通过中间商购买生产者所生产的消费品，产业市场的购买者往往喜欢绕过中间商，向生产者直接购买所需的工业用品。

特别是那些单价高、有高度技术性的机器设备，购买者更希望直接向生产厂家购买或订制。

这些商品大多需要繁杂的售前售后服务，这往往是中间商难以胜任的。 (六)互惠、租赁和长期交往 工业用品的交换关系不是单纯的商品买卖关系，往往还伴随着互惠的附加条件。

在发达国家，工业用品的购买者往往这样选择供应商：“你买我的产品，我就买你的产品。”

例如，某造纸厂决定向某化工公司大量购买所需的化工原料，因为这家化工公司也向这家造纸厂大量购买纸张，用作包装材料。

互购有时是双方的，有时也可以是多方的。

许多产业购买者还以特殊的购买方式——租赁的方式取得设备。

这种方式一般适用于价值较高的机器设备、交通工具等。

租赁已成为近年来生产者获得生产资料，特别是生产设备的一种重要形式。

租赁的形式主要有服务性租赁、金融租赁、综合租赁、杠杆租赁、供货者租赁、卖主租赁等形式。

八、投资分析方法？

技术分析法、投资组合分析法、基础分析法、行为金融分析法、量化分析法、演化分析法。

九、探索Grail投资：Yahoo Finance的全面分析

引言

在当今瞬息万变的金融市场中，投资者追求的信息源和分析工具不断增多。"Grail投资"作为一个新兴的金融投资理念，正在吸引越来越多的投资者关注。而与此相关的&strong;Yahoo Finance&strong;作为一个信息平台，提供了大量关于Grail投资的数据和分析，帮助用户在复杂的投资环境中做出明智的决策。

什么是Grail投资？

Grail投资的核心思想是通过综合分析和先进的数据挖掘技术，为投资者提供更为精准的市场洞察。这一理念的诞生源于对传统投资方法效果的不满，投资者希望借助科技手段来提高投资绩效。Grail投资的主要特点包括：

• 数据驱动：利用海量数据分析模型来辅助投资决策。
• 动态调整：根据市场变化实时调整投资组合。
• 风险管理：强调有效的风险控制策略，以保护投资者的资金。

Yahoo Finance在Grail投资中的作用

作为一家权威的金融信息平台，&strong;Yahoo Finance&strong;在Grail投资的成长中扮演了重要角色。其提供的功能和服务包括：

• 实时市场数据：投资者可以获得实时的股票、债券和基金价格，帮助他们及时做出决策。
• 深入分析报告：平台上汇集了大量研究报告和市场分析，帮助用户理解Grail投资的优势和局限。
• 投资组合管理工具：用户可以通过平台提供的工具来追踪他们的投资表现和风险。

Grail投资的优势和挑战

尽管Grail投资有着诸多优势，但也面临一些挑战。以下是其主要优缺点：

优势：

• 提高决策效率：数据分析和模型可以帮助投资者快速找到潜在的投资机会。
• 个性化投资策略：结合个人的财务目标和风险承受能力，提供量身定制的投资方案。

挑战：

• 技术依赖：过度依赖技术可能导致在市场变化时无法应对。
• 信息过载：数据量庞大，可能让投资者难以筛选出有价值的信息。

如何通过Yahoo Finance优化Grail投资

若想在&strong;Yahoo Finance&strong;上优化Grail投资，以下是一些具体的建议：

• 定期查看市场动态：保持对市场变化的敏感性，并根据这些变化调整投资组合。
• 利用工具分析数据：使用Yahoo Finance提供的图表和数据分析功能，深入理解每个投资选择的潜在风险和收益。
• 参与社群讨论：利用平台的社群功能，参与与其他投资者的讨论，获取不同的观点和见解。

成功实施Grail投资的案例

在Grail投资的成功案例中，不乏借助&strong;Yahoo Finance&strong;进行精准投资的实例。许多投资者通过对市场趋势的及时把握和科学的数据分析取得了不俗的收益。这些案例的共同点在于：

• 坚实的研究基础：通过大量关注和分析，理解市场的潜在机会。
• 灵活的投资策略：根据市场变化快速调整投资策略，以应对风险。

结论

在Grail投资的潮流日渐兴起之时，&strong;Yahoo Finance&strong;提供了一个强大的支持平台，让投资者能够更有效地分析市场，并制定更科学的投资战略。通过本文的了解，希望能帮助你更好地掌握Grail投资的精髓，并在日常投资中做出更加明智的决策。

感谢您阅读完这篇文章！我们希望您通过此文获得了关于Grail投资及其在&strong;Yahoo Finance&strong;作用的深刻见解，从而能够在未来的投资决策中受益。

十、如何使用Yahoo Finance进行投资分析

介绍Yahoo Finance

Yahoo Finance是全球领先的金融新闻和数据平台之一，提供全面的股票市场信息、投资工具和财经新闻，是投资者进行投资分析的重要工具之一。

使用Yahoo Finance进行投资分析的步骤

以下是使用Yahoo Finance进行投资分析的基本步骤：

1. 了解股票市场：通过Yahoo Finance可以获得实时股票行情、股票走势图、市盈率等信息，帮助投资者了解股票市场的整体状况。
2. 筛选股票：使用Yahoo Finance的筛选工具可以根据不同的关键指标，如市值、行业、盈利能力等条件，筛选出具有潜力的投资标的。
3. 分析公司基本面：通过Yahoo Finance可以查看公司的财务报表、关键指标以及分析师的评级和目标价等信息，帮助投资者了解公司的经营状况和发展前景。
4. 分析行业和竞争对手：通过Yahoo Finance的行业分析工具和竞争对手比较功能，投资者可以对特定行业的整体发展趋势和公司在行业中的竞争地位有更深入的了解。
5. 使用技术指标分析：Yahoo Finance提供了丰富的技术指标图表和分析工具，投资者可以根据股票的走势、成交量等技术指标，进行技术分析和预测。
6. 关注财经新闻：通过Yahoo Finance的财经新闻和分析师的观点，投资者可以及时获取市场动态和公司的最新动向，帮助做出正确的投资决策。

结论

Yahoo Finance作为一个综合的金融新闻和数据平台，为投资者提供了丰富的工具和信息，帮助他们进行投资分析和决策。通过了解股票市场、筛选股票、分析公司基本面、分析行业和竞争对手、使用技术指标分析以及关注财经新闻，投资者可以更加全面地了解投资标的，做出明智的投资决策。

感谢您阅读本文，相信通过使用Yahoo Finance进行投资分析，您将能够更好地把握投资机会，取得更好的投资效果。