中国房地产经历了近20年的狂飙突进，其中包括10年的膨胀发展。在全民买房的热潮的推动下，全国各地大量房地产公司如雨后春笋般地大量涌现出来，而且个个都赚得盆满钵满。
然而，目前房地产行业的生命周期已经进入尾声，在国家“房住不炒”的宏观调控政策及全球流动性收紧的大背景下，未来房地产的发展趋势可以简单用一个字来概括，那就是“稳”。
进入2021年以来，房地产行业陆续发生了一系列债务危机，年初，头部房企华夏幸福首先触发债务危机，其债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。继华夏幸福后，泰禾、蓝光、阳光100相继构成债务违约，而近期房企巨头恒大也爆出了债务危机。
自2020年以来，房企破产数量超470家。仅2021年上半年，全国就有超过165家房企发布破产公告。而目前房地产业债券违约主体有逐渐向大型房企延伸的趋势。
面对房地产行业越来越大的债务违约风险，国家增加了调控力度，从去年下半年开始，房地产调控形势火速升温，自2020年8月开始的“三道红线”融资新规到房地产贷款集中度管理制度，再到今年持续展开的“经营贷”违规调查，针对房地产行业的金融监管力度在不断加强。
房地产贷款审批进一步收紧，使得房地产企业的融资压力越来越大，尤其是对资金密集型的企业来说显得更为突出。
然而，从今年下半年的情况看，与政府债务、居民债务相比，最大的债务风险主要来自于大型房地产企业。
据国家资产负债表研究中心测试，2021年第一季度中国实体经济杠杆率为267.8%。其中，非金融部门杠杆率161.4%，居民部门杠杆率62.1%，政府部门杠杆率44.3%。政府部门的债务风险具有相当的隐蔽性，居民部门的债务（房贷为主）主要是长期债务。就短期风险来说，企业债务风险，尤其是大型房企的债务风险更加突出。
房地产本身就是一个资本高度集中，高杠杆行业。今年一季度资产负债率接近80%，比前两年进一步提升。华夏幸福、泰禾集团、天房集团这三家大型房企违约规模分别为130亿、104亿和98亿。
今年，房地产开始严格实施“三道红线”政策：剔除预收款后的资产负债大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。如果踩中三道红线的，接下来不得增加有息债务；踩中两道红线的，有息债务的规模年增速不得超过5%。
目前看，融创、恒大、绿地等不是大型房企都已踩到两到三道红线。其中，恒大踩中三道红线，2020年公司剔除预收账款的资产负债表为83.4%，净负债率为159.2%，现金短债比0.47。此外，恒大融资成本高，年化超过8%，因此，恒大偿债压力大。
近几年来，房地产信用债偿债规模越来越大，今年开始进入集中偿债的高峰期。2018-2021年房地产到期债务从2500亿增加到6500亿。另外，美元债到期债务大幅扩张，同比增长68.5%。
而到了2021年，无论是境内债还是境外债，房企都进入了偿债高峰期。其中，美元债到期规模达3700多亿人民币。恒大未来3年是美债偿债高峰期，今年到期债务规模20亿美元，2023年50亿美元，平均利率超过8%。
中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张，在楼市繁荣期，谁敢于负债、敢于加杠杆，谁就能一飞冲天。因为，在楼市火爆的时候，楼盘卖得快，资金也回收得快，开发商根本就不用担心资金链断裂，短期内就能回款。
然而，当宏观调控开始的背景下，这些高杠杆企业，自然会面临资金链断裂带风险。目前，房价涨得快、卖得好的房子都集中在一二城市，而其他地区房价不仅不涨，而且还有进一步下跌的可能。
自2020年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家头部房企均出现债务危机，它们在全国各地开发的楼盘均出现了烂尾或面临烂尾的风险。过去，烂尾楼盘都集中在三四线城市，而目前，就连北京和上海都出现了烂尾楼盘。
之所以会出现这种情况，就是因为房地产市场的扩张速度完全超出了市场预期和实际需求。大多数企业的资金链本来就绷得很紧，所以现在调控政策一收紧，马上就会出现资金链断裂和债务风险
面对未来可能出现的债务危机，房企应该积极采取措施应对，及时化解风险。
一、转变经营理念，彻底摆脱对高杠杆、高周转的依赖。
改变既有的经营管理理念和负债驱动、规模增长模式，始终保持企业的低负债经营，以确保现金流的安全。
二、调整经营策略，提高运营能力，加大推盘力度，带动购房置业需求释放，加快销售回流现金
三、积极拓展更多融资渠道，优化债务结构，降低融资成本
四、努力提高企业的信用评级
当前，在金融监管常态化的情况下，企业的信用评级将会发挥更大的作用。一方面，财务状况良好的房企将能获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在企业发展和集中供地中受益；
另一方面，财务状况较差或杠杆较高的房企，融资量增长受限。同时，部分房企的新增融资成本或将上升，当前这些房企应以降杠杆为目标。
结语
2021年，处于疫情、偿债高峰和融资新规三重压力之下的房地产企业，必将是极为艰难的一年，不过，房企只要励精图治、勇于改革进取，努力化解风险，应该能够度过难关，而风雨后或将迎来一片新天地。