A股公司爱囤房原因是什么？A股公司爱囤房怎么回事

一、A股公司爱囤房原因是什么？A股公司爱囤房怎么回事

[海峡网]

近日，“*ST海马耐液巨亏16亿卖400套房”的消息刷屏，毒舌网友调侃“ST一夜变蓝筹”。中新经纬客户端梳理发现，A股市场上像*ST海马一样的持有可观房产的上市公司不在少数。

1、半数A股公司“囤房”

Wind数据显示，截至17日收盘，A股共有3616家上市公司，其中1808家在2019年一季报中披露持有投资性房地产情况，1793家持有投资性房地产不为0，这意味着A股至少半数公司在“囤房”。

纵向看，A股上市公司“囤房”热情日益高涨。截至2019年一季度，1793家公司合计持有投资性房地产1.27万亿元，较2018年年末数据增3.9%。事实上，近5年A股上市公司持有投资性房地产迅速增长，2014年至2018年复合增长率达到24.38%。

2、红星美凯龙“囤房”最多，超过万科

以申万一级行业进行划分，持有投资性房地产的公司遍布28个行业，5行业公司平均持有投资性房地产超10亿。

数据显示，房地产行业公司平均持有投资性房地产最多，达50.51亿元；其次为银行业和非银金融行业，分别为30.15亿元和26.18亿元；农林牧渔业公司平均持有投资性房地产公司最少，为0.31亿元。

细化到具体公司，2019年一季度，3家公司持有投资昌毁物性房地产超过500亿，分别为美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A 560.55亿元。包含上述3家公司在内，共有7个行业的25家公司持有投资性房地产超百亿，分别为建筑装饰、商业贸易、房地产、非银金融、银行、综合和交通运输业。

3、去年近7成公司“囤房”获利

A股上市公司为什么热衷于“囤房”？高收益、低风险是可能的原因。

据Wind数据，115家上市公司在2018年年报中披露“公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益”，其中77家公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益为正，19家为零，19家为负。换言之，2018年66.96%的公司因“囤房”获利，83.48%的公司实现了资产保值。

方大集团、新城控股和美凯龙3家公司去年录得公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益超10亿，方大集团以29.17亿居首。方大集团在年报中解释称，公司持有投资余做性房地产出现重大变化，主要系方大广场项目1#楼转为投资性房地产，后续按公允价值计量产生增值。

此外，中国太保在年报中单列当期投资性房地产租金收入。数据显示，其于2017年、2018年分别录得投资性房地产租金收入6.86亿元和7.39亿元。

相比之下，ST冠福要“糟心”的多。年报数据显示，ST冠福于2018年录得投资性房地产公允价值损益-4.59亿元。ST冠福在年报中指出，公司控股子公司上海五天实业有限公司将投资性房地产整体出租给上海铁联企业管理咨询有限公司，运营模式变化对投资性房地产未来现金流造成较大影响。

二、投资性房地产采用公允价值计量的上市公司

16家在香港上市的房地产公司。其中：10家总资产排名靠前的香港本土房地产公司，分别为新鸿基地产、长江实业、太古禅液股份公司A、会德丰、恒基地产、新世界发展贺侍物、恒隆集团、TST PROPERTIES（尖沙咀置业）、嘉里建设、希慎兴业（总资产排不到第10位，因其是典型出租股入选）；6家总资产谈祥排名靠前的内地在香港上市的房地产公司，分别是中国海外发展、富力地产、合生创展集团、华润置地、GUANGZHOUINV（越秀投资）、世茂房地产。

中国大陆

000001 S深发展A

000055 方大A

000407 胜利股份

000522 白云山A

000665 武汉塑料

000897 津滨发展

600168 武汉控股

600702 沱牌曲酒

601988 中国银行

我也在找做蔽段。

除了000001 S深纯誉发展A

000055 方大A

000407 胜利股份

000522 白云山A

000665 武汉塑料

000897 津滨发展

600168 武汉控股

600702 沱牌曲酒

601988 中国银行

我再补充几个。ST百花 600721

昆百大A 00560

ST华侨 600759

我也在做这方面的论文。大家互相帮助。呵并渗呵。

三、对新会计准则中投资性房地产估价的探讨(1)

2006年财政部发布了新的会计审计准则体系，共39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，这标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系正式建立。

新的企业会计准则体系，由1项基本准则、38项具体准则和相关应用指南构成。此次发布的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋同，首次构建了比较完整的有机统一体系，并为改进国际财务报告准则提供了有益借鉴。企业会计准则体系(中华人民共和国财政部令第33号)，自 2007年1月1日起在上市公司施行。

一、投资性房地产准则介绍

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称准则)是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

(一)如何对投资性房地产进行确认，计量和相关信息披露

1、准则第二章第七条规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

此条规定进行投资性房地产初始计量的方法是用评估方法中类似成本法计算各项支出的方冲毁法进行初始确认，达到企业会计初始计量的目的。

2、准则第三章第九条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。准则第三章第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值散郑备能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件公允价值模式应优先成本模式。所谓“公允价值”是指买卖双方均自愿地在对被交易资产相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。公允价值模式类似房地产估价中通常所讲的市场比较法。

3、准则第十九条规定：企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式;(2)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况;(3)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响;(4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响;(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

此条规定表明企业在披露投资性房地产信息时，应提供成本模式或公允价值模式的计提资料和相关信息。此内容类似于为企业提供一个完整的投资性房地产估价报告并叙述处置的影响因素。

(二)投资性房地产准则的意义

1、采用新会计准则对投资性房地产公允计价与国际准则接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。对公司的资产增值信息更加透明，有利于公司在资本市场获得正确的定价，从而有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度公允计价，可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。新会计准则的施行，通过物业重新估值将为上市房地产公司带来数亿甚至更多的帐丛告面利润，部分开发商对此欢欣鼓舞。

相反假如当年房地产市道欠佳，公司的物业估值下跌，这都将直接拖累盈利，公司所能筹集的资金便捉襟见肘了，将产生诸多负面影响。所以投资性房地产重新的估值至关重要，对公司的发展将起到双刃剑的作用。

2、新准则引入的公允价值计算法，对股票投资者意义重大。公允价值计算，更符合公司实际情况，而且能够产生利润。例如：某上市公司持有上海市某处房产，在1999年买入时价值8000万元。随着近几年上海房地产价格的大幅飙升，该房产的市值已高达1.8亿元。现在该上市公司将该房产换出，如果按照原来的会计准则，仍将以8000万元的账面价值来计算。

现在，若采用新准则的公允价值计算，则会产生1亿元的利润。对投资者而言，这是非常有好处的。

3、其中用成本法计价的方法，虽然要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内，有利于股东利益。

4、国际会计准则(国际会计准则第40号——投资性房地产，香港会计准则第40号——投资物业)要求企业经常对资产进行重估，以使其帐面金额不至于与资产负债表日以公允价值确定的该项资产价值相差太大，投资性房地产的公允价值一旦变化，上市公司的财务报表将体现这一变化。对投资者而言，这样做有以下好处：(1)土地和建筑物的公允价值通常是其市场价值，而国际会计准则要求的评估系由专业评估人士进行，有助于投资者了解企业资产最近的真实价值。(2)固定资产按评估值计提折旧，可以衡量企业真实的经营水平，有助于公司管理层和投资者做出明智的决策。

新会计准则有诸多优点，但如何具体操作?部分人士担忧：“公允价值不容易取得，关键看评估机构如何评估。在新的会计准则实施后，如何规范评估市场，成为重中之重。千万不能想怎么评就怎么评，一定要做到真正公允”。